CONDOの評判や口コミ【2026年7月】高齢者施設に投資する不動産クラファン

CONDOの利用を検討しているものの、新しいサービスで実績が少ないのではないか、高利回りでもリスクは高くないのかと不安に感じる方も多いでしょう。CONDOは、高齢者向け住宅を中心に扱い、平均利回り9.2％、平均劣後出資割合11.0％と、収益性と投資家保護の両面を意識した設計が特徴です。一方で、地方物件や高齢者施設への集中、レール式による継続投資の仕組みなど、事前に確認すべき注意点もあります。

本記事では、実際の評判や口コミ、運営会社、各レールの違い、他社との比較まで詳しく解説します。CONDOの収益構造とリスクを整理し、自身の投資方針に合うサービスかを判断する材料にしてください。 

CONDOの掲示板での評判や口コミ

CONDOは2026年に始まった新しいサービスのため、口コミの件数はまだ多くありません。一方で、実際に登録や応募をした投資家からは、募集状況や入金対応、キャンセル待ちに関する具体的な声が確認できました。主な評判は以下のとおりです。

まだ無名で穴場なのか倍率が低かった

サービス開始直後の投資のしやすさについての声です。

新しいCONDOには余裕で投資出来ました。ここのところらくたま他は間に合わず瞬殺だったので。ここはまだ無名で登録者少ないのか？助かりました。まずは第一号お試しで。

X（@KCTZzwk6VlGBbD4）

第1号ファンドでは、他社の人気案件ほど応募が殺到せず、申し込みやすかったと感じた投資家もいました。ただし、実際の募集率は220％まで上昇しており、必ず投資できたわけではありません。サービス開始直後でも応募総額が募集額を大きく上回っているため、今後の認知度上昇に伴って競争率が高まる可能性があります。

入金期限よりも前に振り込んでほしいとメールがあった

入金期限前に早めの振込を求められたことへの口コミです。

CONDOから「できるだけ早く送金してください。理想的には6月2日までに」というメールが届きました。
申請は先着順:5月19日
支払い締切:6月8日
運行開始日:6月15日
キャンセルや事情があるかもしれないのは理解していますが、支払い期限の1週間前に支払えと言うのは?それなら締め切りは無意味になりますよね?さらに、6月2日までに返事をしなければ連絡すると脅してきました。

X（@viviri_man）

期限内であるにもかかわらず、早期入金を促された対応に疑問を感じた投資家がいました。運営側には、未入金によるキャンセルを早めに把握し、次の投資家へ案内したい事情があった可能性があります。しかし、入金期限を設けている以上、期限前の催促は利用者に不安や圧迫感を与えかねません。

抽選に落ちてキャンセル待ちしていた

抽選に落選した後、キャンセル待ちを利用した投資家の声です。

CONDO 札幌市つばさ北20条，キャンセル待ち（落選）2号に応募します

X（@yus_life）

CONDO 仙台市つばさ南小泉ショート、キャンセル枠が出たのか繰り上がり当選で入れられることになりました。1ヶ月にミドルレールにスイッチするかはまた考えます。

X（@dokupoi211231）

CONDOの抽選に外れても、当選者の辞退や未入金が生じた場合は、キャンセル待ちから繰り上げ当選する可能性があります。募集終了時点で落選しても投資機会が完全になくなるとは限りません。ただし、繰り上げの有無や案内時期は事前に確定していないため、投資資金を長期間待機させすぎないことも大切です。

ポイントサイトでの掲載は無かった

新規会員登録時のポイントサイト利用についての口コミです。

AGクラウドファンディング：不動産担保ローンファンド♯145(一棟マンション＠札幌市)も早期償還となり20万円で戻ってきました。365日の運用期間が102日ほどにVプリカも貰えた案件。この後はようやくCONDOに新規会員登録予定。ポイントサイト経由はなさそう。紹介案件としては出てるのかな

X（@dokupoi211231）

口コミ投稿時点では、CONDOの会員登録でポイントを獲得できる主要なポイントサイトは見つからなかったようです。ポイントサイトの掲載状況は時期によって変わるため、登録前に最新情報を確認する必要があります。また、CONDOでは独自の優待やキャンペーンが実施される場合があるため、外部サイトの特典だけでなく公式の条件も比較するとよいでしょう。

CONDOとは？医療・介護施設に投資できる不動産クラウドファンディング

CONDOは、住宅型有料老人ホームや高齢者向け賃貸住宅を主な投資対象とする不動産クラウドファンディングです。介護・看護事業を手がける関連グループの知見を物件選定や施設運営に活用し、賃料収入を中心とした分配を目指します。主な特徴は以下のとおりです。

投資対象は住宅型有料老人ホーム・高齢者施設が中心

CONDOの投資対象は、北海道・東北地方に所在する住宅型有料老人ホームや高齢者向け賃貸住宅が中心です。一般的な不動産クラウドファンディングでは、マンション、商業施設、ホテル、開発用地など幅広い物件が扱われますが、CONDOは高齢者の住まいに重点を置いています。背景にあるのは、地方における人口減少と高齢化の進行です。地域全体の人口が減少しても、高齢者人口や要介護認定者数が増えれば、見守りや生活支援を受けられる住宅への需要は残ります。また、高齢者は保証人や緊急時対応などを理由に一般賃貸住宅へ入居しにくい場合があるため、専門的な運営体制を備えた施設には一定の役割があります。ただし、高齢者施設に特化している分、介護業界の人材不足や制度変更、特定地域への集中による影響を受けやすい点には注意が必要です。

インカムゲイン型で賃料収入をもとに分配を狙える

CONDOは、物件の売却益よりも保有中の賃料収入を重視するインカムゲイン型ファンドを中心に組成しています。対象不動産を原則として長期保有し、施設運営会社やマスターリース会社から受け取る賃料を投資家への分配原資とする仕組みです。 

収益タイプ	インカムゲイン型	キャピタルゲイン型
主な収益源	賃料収入	不動産の売却益
収益の発生	保有期間中	売却時
価格変動の影響	比較的小さい	受けやすい
主なリスク	空室・賃料減額	売却価格の下落
CONDO	中心	一部案件のみ

たとえば、仙台市つばさ南小泉のファンドでは、株式会社AUGENの100％親会社であるつばさメディカルグループとマスターリース契約を結び、年間1,244万円の固定賃料を収益の柱としています。個々の入居者が退去しても、賃料収入が直ちに減少しにくい点は一般的な賃貸運用との違いです。ただし、固定賃料の支払いはマスターリース会社の財務状況や事業継続性に左右されます。インカムゲイン型でも分配が保証されるわけではなく、契約条件の変更や賃料減額、施設運営会社の信用悪化などには注意が必要です。

レール式ファンドで短期から段階的に投資できる

CONDOでは、同じ物件を対象に運用期間の異なるファンドを順番に組成する「レール式」を採用しています。運用期間はショートレールが1ヶ月、ミドルレールが3ヶ月、スタンダードレールが6ヶ月です。最初から6ヶ月間投資するのではなく、短期ファンドで運用状況を確認した後、次のレールへ進むか判断できます。先行レールの出資者は、指定期間中にマイページでスイッチ操作を行うことで、出資金を後続ファンドへ引き継ぐことが可能です。同額で継続する場合は、改めて申し込みや振込を行う必要がなく、レール間で資金が滞留する期間も抑えられます。ただし、後続ファンドの組成や条件は確約されていません。また、元本償還に次回ファンドの募集資金を見込む案件もあるため、募集が予定どおり進まない場合の償還方法まで確認することが重要です。

不動産鑑定評価書・評価情報で物件価格の妥当性を確認しやすい

CONDOは、外部の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を取得し、対象物件の価格に第三者の評価を取り入れることを基本方針としています。取得価格やファンドの組成金額だけでは、その価格が周辺相場や物件収益に対して妥当なのか判断しにくいためです。仙台市つばさ南小泉ミドルレールでは、ファンドの組成金額1億4,000万円が不動産鑑定評価額1億4,000万円の範囲内であることを明示しています。投資家は、建物の状態、収益性、立地条件などを踏まえた外部評価と募集金額を照らし合わせられます。ただし、CONDOはすべてのファンドで鑑定評価書を取得すると保証しているわけではありません。募集日程や取得コストの都合で鑑定書を用意できない案件では、不動産評価報告書などの外部資料を活用する方針です。また、鑑定評価額は将来の売却額や元本償還を保証するものではありません。

運営会社の関連グループの専門性を活かした運用が期待できる

AUGENの強みは、高齢者向け住宅を不動産だけでなく、介護・看護や入居支援まで含めて捉えられる点にあります。親会社のつばさメディカルグループは、10年以上にわたり介護・看護事業を展開し、全国約4,000～5,000施設とのネットワークや、病院・ケアマネージャー事業所からの紹介ルートを築いてきました。そのため、物件価格や立地だけでなく、地域の高齢者需要、家賃水準、入居見込み、運営に必要な人員体制まで踏まえた案件選定が期待できます。また、退去後の入居者募集にもグループの紹介網を活用しやすい点は、空室対策の面で強みです。ただし、物件取得、賃貸、施設運営をグループ内で担う案件では、契約条件や取引価格の妥当性、利益相反の管理体制もあわせて確認する必要があります。

優待キャンペーンが充実

CONDOでは、継続してファンドへ投資する人を対象とした優待制度やキャンペーンを用意しています。特にレール式ファンドでは、ショートレール、ミドルレールと運用を継続し、最終段階のスタンダードレールへ出資した投資家が特典を受け取れる設計です。短期ファンドから参加した投資家に継続する動機を与え、同じ物件を長期的に支える仕組みといえます。ファンドによっては投資額や継続状況に応じて特典内容が変わる可能性があるため、対象者、最低投資額、受取時期などの条件を確認しましょう。優待を含めれば実質的な収益性が高まる場合もありますが、特典を得るために投資額を増やすと、一つの物件や運営会社への集中度も上昇します。優待はあくまで付加価値として捉え、利回り、劣後出資割合、賃貸借契約、償還方法を優先して判断することが大切です。

運営会社は株式会社AUGEN

CONDOを運営する株式会社AUGENは、2010年に設立された不動産運用・管理会社です。2013年から高齢者向け賃貸住宅の運用を始め、2024年12月に不動産特定共同事業の許可を取得しました。資本金は1億円で、不動産特定共同事業の第1号・第2号事業者として電子取引業務にも対応しています。親会社のつばさメディカルグループは、介護・看護、施設運営、入居者紹介を手がけており、CONDOではグループの実務経験を物件選定や施設運営に活用しています。

会社名	株式会社AUGEN
設立	2010年5月17日
所在地	神奈川県川崎市川崎区小川町11-10 第10平沼ビル6階
資本金	1億円
代表取締役	倉澤有美・倉澤隆
不動産特定共同事業許可	神奈川県知事 第23号
宅地建物取引業免許	神奈川県知事（1）第32316号

CONDOのデメリットや注意点

CONDOは、高齢者向け施設を対象とした独自性の高い不動産クラウドファンディングですが、サービス開始から日が浅く、投資先も特定の地域・用途に集中しています。主なデメリットや注意点は以下のとおりです。

新しいサービスのため口コミはまだ多くない

CONDOは2026年に始まった新しいサービスのため、現時点では口コミや長期的な運用実績が十分に蓄積されていません。公式サイトに掲載されているファンドは4件で、ショートレールとミドルレールが中心です。応募状況や入金対応、キャンセル待ちに関する声は確認できますが、複数年にわたる償還実績や、元本毀損・分配遅延が発生した際の対応力までは判断しにくい段階です。また、レール式についても、スタンダードレールまで含めた一連の運用実績は限定的です。新しいサービスだから危険とは限りませんが、最初から大きな金額を投じず、運用レポートや償還状況を確認しながら投資額を調整する慎重さが求められます。

地方物件・高齢者施設に投資対象が偏るリスクがある

CONDOは北海道・東北地方の高齢者向け住宅や施設を中心にファンドを組成しているため、地域と用途の両面で投資先が偏りやすい点に注意が必要です。地方では高齢者人口の増加が需要を支える一方、総人口の減少、介護人材不足、地域医療の縮小、周辺施設の閉鎖などが物件運営に影響する可能性があります。さらに、高齢者施設は一般住宅より用途転換や売却先が限定されやすく、運営事業者が撤退した場合の再運営にも時間を要します。マスターリース契約があっても、賃料支払いは契約先の信用力に依存します。複数案件へ投資する場合も、同じ地域や関連グループに集中しすぎないよう、他社の異なる用途・地域のファンドと組み合わせることが重要です。

CONDOの平均利回りは9.2%

CONDOの公式サイトに掲載されている4ファンドの予定分配率を単純平均すると、平均利回りは9.2％です。内訳は札幌市つばさ北20条のショート・ミドルレールが各10.2％、仙台市つばさ南小泉のショート・ミドルレールが各8.1％で、短期運用ながら比較的高い水準に設定されています。高利回りの背景には、地方物件を相対的に低い取得価格で確保できることに加え、介護・看護・施設紹介をグループで一体運営し、賃料以外の事業収益も含めて採算性を高める事業基盤があります。ただし、9.2％は実績利回りではなく予定値であり、賃料減額や契約変更、運営コストの増加などにより分配額が下がる可能性はあるでしょう。

CONDOの平均劣後出資割合は11.0%

CONDOの公開4ファンドにおける劣後出資割合は8.6～13.4％で、単純平均は11.0％です。優先劣後構造では、対象不動産の評価額が下落した場合、まず運営会社側の劣後出資分から損失を負担するため、価格下落が劣後出資割合の範囲内に収まれば投資家の優先出資元本への影響を抑えられます。平均11.0％は、物件価格の一定の下落に対する緩衝材が設けられていることを示す数値です。一方、同じ物件でも札幌案件はショートの11.9％からミドルの8.6％、仙台案件は13.4％から10.0％へ低下しています。後続レールへ移行する際は、利回りだけでなく募集総額や劣後出資割合の変化も改めて確認する必要があります。

CONDOの各レールの違い

CONDOのレール式ファンドは、同じ物件を対象に運用期間を1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月へ段階的に延ばしていく仕組みです。先行レールの出資者は、マイページ上のスイッチ操作により、同額の出資金を次のレールへ引き継げます。短期間で様子を見るか、継続して優待を狙うかを選びやすい点が特徴です。

レール	運用期間	向いている人	主な注意点
ショート	1ヶ月	初回投資・短期重視	募集倍率が高まりやすい
ミドル	3ヶ月	継続運用	劣後比率が下がる場合あり
スタンダード	6ヶ月	優待・継続重視	資金拘束が長くなる

ショートレール

ショートレールは運用期間1ヶ月で、CONDOの仕組みや運営対応を小さく試したい人に向いています。短期間で償還予定を迎えるため、長期案件より資金計画を立てやすく、初めて不動産クラウドファンディングへ投資する場合にも検討しやすい設計です。札幌市つばさ北20条ショートレールは予定分配率10.2％、劣後出資割合11.9％、仙台市つばさ南小泉は8.1％、13.4％でした。一方、利回りは年率表示のため、1ヶ月で受け取れる利益は投資額に対して約12分の1です。また、先行レールは注目を集めやすく、抽選に外れる可能性もあります。短期だから安全と判断せず、後続ファンドへ進まない場合の償還日や資金拘束期間も確認しましょう。

ミドルレール

ミドルレールは運用期間3ヶ月で、ショートレールよりまとまった分配を得ながら、6ヶ月案件ほど長く資金を固定したくない人に適しています。先行レールの出資者は、同額であれば再申し込みや再入金をせず、マイページのスイッチ操作だけで継続できます。レール間の待機期間を抑えやすい点は、資金効率を重視する投資家にとって利点です。ただし、後続レールではファンドの組成額や劣後出資割合が変わる場合があります。実際に札幌案件は劣後出資割合が11.9％から8.6％、仙台案件は13.4％から10.0％へ低下しました。同じ物件でも投資条件は同一ではないため、スイッチ前に利回り、募集総額、鑑定評価額、償還原資を改めて比較する必要があります。

スタンダードレール

スタンダードレールは運用期間6ヶ月で、同一物件へ継続投資し、優待特典も含めて収益機会を高めたい人に向いているでしょう。CONDOでは、ショート、ミドルと早い段階から参加した投資家ほど、スタンダードレールで優待を受けやすい設計を掲げています。申し込みや振込の手間を省きながら運用を続けられる点は魅力ですが、3つのレールを連続して利用すると、同じ物件や同じ運営グループへの投資期間が長くなります。また、6ヶ月間は原則として途中解約できず、急な資金需要には対応しにくくなります。優待だけを目的に継続せず、賃料収入の安定性、マスターリース先の信用力、劣後出資割合、次回償還の仕組みまで確認したうえで判断することが重要です。

CONDOと他の不動産クラファンを比較

CONDOは、北海道・東北の高齢者向け住宅を長期保有し、賃料収入を得るインカムゲイン型が中心です。一方、トーチーズは都心不動産の売却益、COZUCHIは都心物件や大型開発案件の売却益を狙うファンドを多く扱います。利回りだけでなく、収益源、運用実績、劣後出資割合、途中換金の条件を比較し、自分の投資目的に合うサービスを選びましょう。

トーチーズとの違いを比較

CONDOは、高齢者向け住宅を原則として売却せず、マスターリース料などの賃料収入を分配原資とする点が特徴です。

トーチーズは、東京都心の土地や建物を取得し、権利調整、建物解体、開発などを経て売却益を狙う案件が中心です。公式サイトでは1口1万円とされていますが、最小10口のファンドもあるため、実際の最低出資額は案件ごとに確認する必要があります。トーチーズには想定利回り18％の案件もあり、収益性を優先する人に向いていますが、売却時期や売却価格によって成果が左右されます。賃料を基盤とした運用を重視するならCONDO、都心不動産の値上がり益を狙うならトーチーズが候補です。

不動産クラファン	CONDO	トーチーズ
主な投資対象	高齢者向け住宅	都心の土地・建物
主な収益源	賃料収入	売却益
利回り	平均9.2％	10％超が中心
最低投資額	1万円	1万円～10万円
平均劣後出資割合	11.0％	案件ごとに異なる
向いている人	賃料収入重視	高利回り重視

COZUCHIとの違いを比較

COZUCHIとCONDOの大きな違いは、投資対象の幅と運用実績です。CONDOは高齢者向け住宅に特化し、介護・看護分野の知見を活用した賃貸運用を強みとしています。COZUCHIは短期運用型と中長期運用型を用意し、都心不動産、再開発、商業施設など幅広い案件から選べます。2026年2月末時点で124件、約1,067億円のファンドを元本毀損なく運用終了しており、実績を重視する投資家にはCOZUCHIが有力です。また、短期運用型は手数料を伴う買取申込、中長期運用型は原則いつでも手数料なしで買取申込が可能です。ただし、申込状況などにより換金が留保される場合があります。高齢者住宅への専門投資ならCONDO、物件分散や換金性を重視するならCOZUCHIが適しています。

不動産クラファン	CONDO	COZUCHI
主な投資対象	地方の高齢者向け住宅	都心物件・開発案件など
運用タイプ	インカム型中心	短期・中長期
最低投資額	1万円	1万円
利回りの目安	平均9.2％	短期型は4～10％程度
運用実績	公開4ファンド	運用終了124件
向いている人	専門分野を重視	実績・選択肢を重視