トーチーズ（TORCHES）は利回りが高すぎて怪しいのではないか、元本割れや償還遅延のリスクは大丈夫なのか、と気になっている方も多いのではないでしょうか。トーチーズは、想定利回り10〜18％前後の高利回り案件を多数組成している不動産クラウドファンディングサービスです。短期運用型ファンドが多く、早期償還実績もある一方で、劣後出資割合の低さや組成手数料の高さに不安の声もみられます。
実際、トーチーズは都心不動産を活用したキャピタルゲイン型ファンドを中心に展開しており、一般的なインカム型不動産クラファンとはリスク構造が大きく異なる点が特徴です。
本記事では、口コミ・評判や償還実績をもとに、高利回りが実現できる理由や注意すべきリスク、どんな投資家に向いているのかまで詳しく解説します。
トーチーズ（TORCHES）の最新ファンド
ここでは、現在公開されている「No.34 港区白金台3丁目ファンド」を紹介します。
| 最新ファンド | No.34 港区白金台3丁目ファンド |
|---|---|
| 想定利回り | 18.0％ |
| 想定運用期間 | 7ヶ月 |
| 募集方式 | 先着順 |
| 最低出資額 | 10万円 |
| 1口金額 | 1万円 |
| 募集総額 | 1,212,750,000円 |
| 優先劣後比率 | 99：1 |
| 劣後出資割合 | 1％ |
| ファンドタイプ | キャピタルゲイン型 |
| 最寄り駅 | 白金台駅 徒歩4分 |
| 主な運用戦略 | 権利調整後の売却益獲得 |
このプロジェクトは、トーチーズの中でも特に高利回りな案件です。想定利回りは年18.0％に設定されており、不動産クラウドファンディング全体で見てもかなり高水準といえるでしょう。投資対象は、港区白金台3丁目にある約333㎡の土地・建物です。トーチーズが物件取得後に権利調整を行い、物件価値を高めたうえで売却し、売却益から配当を行うキャピタルゲイン型ファンドとして組成されています。
また、本物件は白金台駅徒歩4分という立地に加え、親会社エムトラストが隣地の一部を保有している点も特徴的です。周辺区画との連続性を活かした売却戦略を取りやすく、出口戦略の自由度が高い案件といえます。
その反面、優先劣後比率は99：1となっており、劣後出資割合は1％です。一般的な不動産クラウドファンディングでは10〜30％程度の劣後出資を設定するケースもあるため、トーチーズは投資家保護割合を抑える代わりに高利回りを実現している構造といえるでしょう。利回り水準の高さから注目を集めている一方で、利回りだけではなく、劣後出資割合や出口戦略まで確認したうえで投資判断を行うことが重要です。
トーチーズ（TORCHES）のSNSや掲示板での悪い口コミや評判
トーチーズは高利回り案件が多く、短期で大きなリターンを狙える点が注目されています。しかしながら、SNSや投資家ブログでは「利回りが高すぎて逆に不安」「劣後出資割合が低い」といった慎重な意見も見られました。
ここでは、実際にあったネガティブな口コミや評判をもとに、投資前に確認しておきたい注意点を整理していきます。
利回りが高すぎて不安に感じる
トーチーズに関する口コミで特に多いのが、高い利回りに関する不安の声です。
トーチーズの利回り、明らかにヤバそうだけど大丈夫なの？
X（@okome_daisuk）
トーチーズのファンドは想定利回り10〜18％前後の案件が中心ですが、単純に怪しいわけではありません。トーチーズは賃料収入を積み上げるインカム型ではなく、土地の権利調整や売却益を狙う開発利益型のファンドが中心です。
そのため、売却が成功すれば高い利益を出しやすい一方、市況悪化や出口戦略の失敗時には元本割れリスクも高まることを理解しておく必要があります。
運用終了から償還まで1ヶ月ほどかかるので実質利回りが下がる
次に、実質利回りについて言及された口コミを紹介します。
torches（トーチーズ）実績出てきて良いのだけど償還まで一ヶ月と長い。表面利回りよくても着金まで+1ヶ月だから利回りは下がる。着金まで長いのは頂けない。ファンド組成多すぎて怖さもあるし最近出資してない
X（@Miining_）
しかも早期償還もあって運用期間が短いですから、1カ月が利回りに与える影響が大きいんですよね、できれば1週間、せめて2週間までは縮めてもらわないと
X（@viviri_man）
トーチーズでは、運用終了日から実際の償還・着金まで約1ヶ月前後かかるケースがあります。そのため、表面上の想定利回りが高く見えても、実際の資金拘束期間で考えると実質利回りはやや低い傾向です。
特にトーチーズは3〜6ヶ月程度の短期ファンドが多く、早期償還も頻繁に発生しています。短期回転を重視している投資家ほど、次の投資へ資金を回せない期間が発生する点をデメリットに感じやすいでしょう。
劣後出資比率が低い
劣後出資比率に関する懸念の声もありました。
いいと思います。トーチーズは利回り高いけど、劣後割合が低いのでその辺りをどう評価するか？ファンドをよく見てどれに投資するか判断しましょ。
X（@showchan82）
高利回りのプロジェクトが多い反面、劣後出資割合が低めに設定されている傾向があります。
実際、直近ファンドでは優先劣後比率99：1の案件もあり、不動産価格が大きく下落した場合は投資家側へ影響が及びやすい構造といえます。投資時は利回りだけでなく、劣後出資割合や出口戦略まで確認することが重要です。
早期償還されることが多く償還される金額自体は多くない
こちらは、口コミ掲示板に投稿された、早期償還についての質問と回答です。
素人で大変恐縮ですが、皆様のご意見をお伺いできれば幸いです。トーチーズの案件は年率換算で十数パーセントと書かれておりますが実際は3-6ヶ月の短期案件中心で償還実績を見るとさらに運用期間が短縮され、1〜2ヶ月程度で償還されているケースがほとんどに見受けられます。その場合、実質利回りは1〜2％程度にとどまるのではないかと感じています。
そう考えると例えば
•トーチーズの年12%の3ヶ月案件（実質2ヶ月償還で2%）
•他のファンドで12ヶ月運用で6%案件
といった場合、どちらの方がリスク・リターンや投資効率が優れているのかがなかなか比較が難しいように思います。
この点について皆様はどのようにお考えでしょうか。
Investor’s EYE TORCHES口コミ掲示板（ID：4211）
例題は結果が出ているなら判断できるでしょ？難しいことでも何でもない自分はどちらを好むかだけ。ただ答えは人それぞれ結果を重視する人もいれば過程を重んじる人もいる。リスク許容度や志向性によっても判断は変わってくる。物件が売れれば繰り上げ返済が行われるはこの商品の特性。繰り上げ返済・償還はいつでも起こり得る。その中でも運用期間が１年未満の案件はある程度出口が見えていると考えた方が良い。
償還されても再投資すればよいだけだがここで問題になるのは利息の付かない運用期間外の存在、入金から運用開始までの期間と運用終了から償還（さらに返金）されるまでの期間。ここが長いと資金効率を悪化させるので運用会社による差は把握しておくべき。この点については以前議論されたこともあるし、調べて一覧にしてくれた人もるので参考にするといい
Investor’s EYE TORCHES口コミ掲示板（ID：4228）
トーチーズの過去の運用実績では、物件売却が想定より早く成立し、繰上償還となるケースも見られました。ただし、運用期間が短縮されると、受け取れる分配金総額は当初想定より小さくなります。
そのため、表面利回りだけを見ると高収益に感じやすい一方、実際の資金回転効率まで含めると印象が変わる投資家も少なくありません。短期案件へ再投資しながら複利的に回したい人とは相性が良い反面、毎月安定したインカム収入を重視する人にはやや向かないでしょう。
トーチーズ（TORCHES）のSNSや掲示板での良い口コミや評判
トーチーズは、都心部の土地案件を中心に扱う不動産クラウドファンディングとして、SNSでも話題を集めています。特に、早期償還された案件や、想定以上の配当実績に言及する口コミが多く見られました。また、キャンペーン施策やファンド組成頻度を評価する声もあり、積極的に再投資しているユーザーも少なくありません。
ここでは、実際に投稿されていた良い口コミや評判を紹介します。
早期償還された
早期償還についてのXの投稿を紹介します。
トーチーズ8号、償還されました。早期償還で運用期間が3カ月から2カ月に短縮になりましたが、それでも1万円ゲットです「利回り12％」のなせる技ですね、やっぱり高利回りは強い！これでトーチーズは投資残高ゼロです。安全性がどれくらい期待できるか、しばらく様子を見ます。
X（@viviri_man）
トーチーズでは、売却が想定より早く成立し、繰上償還となるケースが複数確認されています。短期間でも一定の利益を確保しやすい点は、高利回り型ファンドならではのメリットです。特に都心案件は売却流動性が高く、出口戦略が機能しやすい傾向があります。
とにかく利回りが高い
高利回りを評価する口コミが多く見られました。
トーチーズは利回りが良いものが多くて魅力的ですね
X（@otn_otn_26）
トーチーズは、想定利回り10〜18％前後の案件が中心となっており、不動産クラウドファンディングの中でもかなり高水準です。賃料収入型ではなく、権利調整や売却益を狙うキャピタルゲイン型を主軸にしているため、高いリターン設計を実現しやすくなっています。
アマギフがもらえることを踏まえると実質利回りはさらに高い
キャンペーンも含めた実質利益に言及した声もありました。
トーチーズの豊島の案件、メール来た人限定っぽいけど投資したらAmazonギフト券4000円貰えるみたいだったから5万投資してしまった、、、単純にギフト券込みの利回り計算したらやりますよねえ
X（@nissy104）
トーチーズでは、会員登録や初回投資を対象にAmazonギフト券などを配布するキャンペーンを実施することがあります。1万円から始められる投資案件もあり、特典込みで見ると実質利回りが大きく上がるため、少額投資ユーザーから注目を集めています。
短期ファンドの募集頻度が高く投資しやすい
ファンド組成頻度について評価する声です。
最近ファンド提供がふえていますね。しかも半年ほどの短期ファンド。投資しやすいです。
Investor’s EYE TORCHES口コミ掲示板（ID:3943）
トーチーズは、短期間で新規案件を継続的に組成している点も特徴です。数ヶ月単位のファンドが多く、資金拘束が長期化しにくいため、複数案件へ分散しながら運用したい投資家とも相性が良いサービスといえるでしょう。
TORCHES株式会社は怪しい？
結論からいうと、トーチーズは「無許可の怪しい業者」ではありません。不動産特定共同事業法に基づく許可を取得しており、行政の監督下で運営されている不動産クラウドファンディングサービスです。
また、第二種金融商品取引業や宅建業免許も取得しています。親会社は不動産総合事業を展開するエムトラスト株式会社であり、他社クラファンへの物件供給実績も豊富です。
とはいえ、トーチーズ自体は2025年11月に開始した比較的新しいサービスであり、長期的な運用実績はまだ十分とはいえません。高利回り案件が多いことも踏まえると、今後の償還実績や景気後退局面での対応力は継続的に確認していきたいところです。
| 運営会社 | TORCHES株式会社 |
|---|---|
| 設立 | 2018年2月 |
| 資本金 | 1億円 |
| 所在地 | 徳島県徳島市寺島本町東3-12-6 徳島駅前濱口ビル7階 |
| 親会社 | エムトラスト株式会社 （100％出資） |
| 登録免許 | 不動産特定共同事業 徳島県 第2号 |
| 宅建業免許 | 徳島県知事（1）第3197号 |
| 第二種金融商品取引業 | 四国財務局長（金商）第25号 |
親会社のエムトラストの決算情報は？
エムトラストは、東京23区を中心に住宅分譲や不動産開発を手掛ける不動産会社です。2025年9月期には売上高535億円を達成したと公表しており、一定規模の開発・売却実績を持つ企業といえるでしょう。注意点を挙げるとすれば、「連結ベースの詳細な財務情報が十分に開示されていない」という点です。
特にトーチーズはエムトラストの100％子会社であるため、実質的な信用力は親会社の経営状態に左右される側面があります。そのため、高利回りだけで判断するのではなく、グループ全体の資金力や継続的なファンド償還実績まで含めて確認する姿勢が重要です。
元本割れや償還遅延はこれまで発生なし
2026年5月時点では、トーチーズで元本割れや大きな償還遅延は確認されていません。実際には、複数ファンドで早期償還も発生しており、一定の売却・償還実績を積み上げています。特に初期ファンドでは、想定利回りを維持したまま短期間で売却できた案件もあり、都心立地の流動性を活かした出口戦略が機能している様子もうかがえます。
一方で、トーチーズはサービス開始から間もないため、長期的な景気後退局面や不動産市況悪化時の耐久力までは、まだ十分に検証されていません。さらに、売却益を配当原資とするキャピタルゲイン型ファンドが中心であることから、相場環境や売却タイミング次第で収益性が変動しやすい点には注意が必要でしょう。
ポンジスキームや詐欺ではない？大丈夫？
現時点で、トーチーズがポンジスキームや詐欺であると判断できる材料は確認されていません。不動産特定共同事業法に基づく許可を取得しており、契約書面の交付や分別管理など、一定の投資家保護ルールに沿って運営されています。
また、実際に複数ファンドで償還実績が出ている点も、単なる資金集め目的のスキームとは異なるポイントです。新規出資者の資金で既存投資家へ配当する構造ではなく、対象不動産の売却益を分配原資とする仕組みになっています。
ただし、法令に基づくサービスだからといって元本が保証されるわけではありません。高利回り案件が多い分、劣後出資割合や出口戦略、運営企業の信用力まで確認したうえで投資判断する必要があります。
トーチーズ（TORCHES）の平均利回りは約14％
トーチーズの平均想定利回りは、公開ファンドベースで約14％前後です。不動産クラウドファンディング業界では年利5〜8％程度が主流であることを踏まえると、かなり高水準の部類に入ります。実際、年利15〜18％クラスの案件も継続的に組成されており、リターン重視の投資家から注目を集めています。
特に、東京23区内の土地案件や権利調整型プロジェクトが多く、賃料収入を積み上げるインカム型とは異なる収益構造になっている点が特徴です。物件価値を高めたうえで短期間で売却益を狙う設計であるため、一般的な不動産クラファンより高い配当を実現しやすい反面、市況悪化や売却難航時には収益性が大きく変動する可能性もあります。
利回りが高すぎてやばい？高利回りが実現できる理由
トーチーズの利回りが高い最大の理由は、賃料収入ではなく「不動産売却益」を狙うキャピタルゲイン型ファンドを中心に組成しているためです。権利調整前の土地を取得し、商品価値を高めてから売却することで、大きな利益を狙う設計となっています。
また、投資対象も東京23区の再開発エリアや高需要エリアが多く、流動性の高い都心不動産へ集中している点も特徴です。さらに、劣後出資割合を低めに設定することで、投資家向け配当を高く見せやすい構造になっています。
つまり、トーチーズの高利回りは単なる広告的な数字ではなく、「短期売却型」「都心開発型」「低劣後型」といったリスクを取ることで成り立っている面が大きいと理解しておく必要があります。
トーチーズ（TORCHES）の平均運用期間は約6ヶ月間
トーチーズの公開ファンドを確認すると、運用期間は3〜10ヶ月程度の案件が中心で、平均すると約6ヶ月前後です。一般的な不動産クラウドファンディングでは1〜2年程度の運用も珍しくないため、資金回転を重視した設計といえます。
特にトーチーズは、短期間で売却しやすい都心案件を多く扱っていることから、比較的早いタイミングで資金回収を狙いやすい点が特徴です。
実際、早期償還となった案件も複数確認されており、償還後すぐに次案件へ再投資する運用スタイルとも相性が良いでしょう。長期間資金を固定されたくない投資家にとっては、比較的参加しやすいサービスといえます。
トーチーズ（TORCHES）の平均劣後出資割合は約3％
トーチーズの公開ファンドを確認すると、直近案件では優先劣後比率99：1の案件が増えており、平均劣後出資割合は約3％前後と考えられます。初期ファンドでは10％前後の案件もありましたが、最近は1〜3％程度まで低下しているケースが目立ちます。
一般的な不動産クラウドファンディングでは、10〜30％程度の劣後出資を設定する事業者も少なくありません。そのため、トーチーズは投資家保護割合を抑える代わりに、高い配当利回りを実現している構造といえます。
特に、トーチーズは売却益を狙うハイリターン型ファンドが中心です。不動産価格が想定より下落した場合、投資家側へ影響が及びやすいため、利回りだけでなく「どこまで損失耐性があるか」まで確認しましょう。
トーチーズ（TORCHES）の償還実績
2026年5月時点では、トーチーズで元本割れや大きな償還遅延は確認されていません。実際にNo.1〜No.18までの複数ファンドで償還実績が出ており、早期償還となった案件も複数確認されています。特に、大田区山王や台東区浅草などの初期ファンドでは、想定利回り10％前後に対し、実績利回り15％となった案件もありました。
これは、売却価格が想定を上回ったことで追加配当が発生したためです。また、都心立地の案件が多いことから、比較的短期間で売却しやすい点もトーチーズの特徴といえます。ただし、サービス開始からまだ日が浅いため、本格的な不動産不況局面でどこまで安定運営できるかは、今後も継続的に確認していく必要があります。
トーチーズ（TORCHES）をおすすめできる人
トーチーズは、安定配当を重視するローリスク型というより、資金効率やリターン水準を優先したい人向けのサービスです。実際、劣後出資割合は低めである一方、想定利回りは業界平均を大きく上回る案件が多く、投資スタイルによって向き・不向きが分かれます。
ここでは、トーチーズと相性が良い投資家の特徴を整理します。
キャピタルゲイン型の不動産クラファンで高利回りを追求したい人
トーチーズは、賃料収入を積み上げるインカム型ではなく、不動産売却益を狙うキャピタルゲイン型ファンドが中心です。年利10〜18％前後の高利回り案件が多く、リターン重視で投資したい人と相性があります。
特に、都心部の素地や権利調整型案件を扱うケースが多く、短期間で売却益を狙う戦略が特徴です。一方で、市況悪化や売却不振時には収益が大きく変動する可能性もあるため、安定配当型よりリスク許容度が求められる点は理解しておきましょう。
アマギフがもらえるキャンペーン狙いの人
トーチーズでは、会員登録や初回投資を対象にAmazonギフト券などを配布するキャンペーンを実施することがあります。実際、5万円投資で4,000円分のギフト券が付与されたケースもあり、少額投資では実質利回りを大きく押し上げる要因になります。
特に、初回だけ少額で試してみたい人にとっては、キャンペーン込みで始めやすい点は魅力でしょう。ただし、キャンペーン内容や条件は時期によって変わるため、投資前に最新情報を確認しておくことが大切です。
1〜3ヶ月ほどの超短期で運用したい人
トーチーズは、平均運用期間が約6ヶ月前後と比較的短く、3〜10ヶ月程度の案件が中心です。一般的な不動産クラウドファンディングでは1〜2年の運用も珍しくないため、「長期間資金を固定されたくない人」と相性が良いサービスといえるでしょう。
また、実際には早期償還となった案件も複数確認されており、想定より早く資金が戻るケースもあります。特にトーチーズは、ファンド組成ペースも比較的速く、償還資金を次案件へ回しやすい点も特徴です。短期回転を前提に複数ファンドへ分散投資したい人や、資金効率を重視する投資スタイルには向いているでしょう。
